Le blog de l'agence

Dans une certaine mesure, la vacance locative est indispensable pour entreprendre les travaux de valorisation au niveau du bien lors d’une location immobilière à Marseille. Mais si elle est trop longue ou trop fréquente, elle risque de compromettre la rentabilité de l’activité. Pour réduire sa durée et sa fréquence, voici quelques bons procédés à adopter.Proposer le bon loyerUn loyer correct aide à réduire la vacance locative, car il va servir à attirer l’attention des locataires. Cela va accélérer la recherche de nouveaux occupants. Il permet aussi de maintenir le locataire en place. Il est alors important de l’estimer en tenant compte des valeurs courantes et des caractéristiques du bien. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel pour le déterminer.Valoriser efficacement après chaque bailLa mise en valeur du bien entre deux baux doit s’effectuer en tenant compte des exigences du marché et des normes en vigueur dans le secteur de la location. De cette manière, le logement peut intéresser plus de personnes. Cela va faciliter la recherche de locataires potentiels et ainsi réduire la durée de la vacance locative. Assurer la gestion locativeUne bonne gestion locative éloigne de la vacance locative dans la mesure où la transparence est assurée concernant les paiements et cela préserve des litiges. Les démarches administratives sont également respectées à la lettre, ce qui protège de tout manquement compromettant. Le bien est efficacement mis en valeur, ce qui favorise la recherche de nouveaux locataires. Privilégier la communication en cas de litigeLes litiges avec le locataire peuvent survenir dans diverses circonstances. Mais pour éviter les situations excessivement conflictuelles pouvant pousser l’autre partie à résilier le bail, il convient de rester ouvert au dialogue. Tentez à chaque fois de trouver une solution amiable et équitable. L’idée est de faire en sorte que le bail se déroule sans conflit majeur pour le faire perdurer dans le temps. 

À l’achat d’un appartement aux Milles, il est important de vous assurer que le bien répond à tous vos critères de choix. Mais il y a également d’autres éléments qui doivent retenir votre attention et qui sont directement liés à l’utilisation du logement. Pour les connaître, référez-vous au règlement de copropriété. Détails dans cet article.L’usage du bienEn principe, l’appartement est sûrement destiné à un usage d’habitation. Mais tentez de savoir s’il peut en même temps accueillir une activité professionnelle. Grâce à un usage mixte, vous pourrez revoir vos plans quant à son utilisation. L’acquisition peut notamment devenir un investissement locatif intéressant grâce à cet atout. Informez-vous tout de même sur les éventuelles consignes spécifiques, par exemple, sur les métiers interdits ou le type d’aménagement prohibé au sein de la copropriété.La composition du lotL’annonce de vente a sans doute décrit le lot et ce qui le compose. Mais il convient de le vérifier tout de même dans le règlement de copropriété. Assurez-vous notamment que l’extérieur privatif ou la place de parking évoqués dans la publication sont réellement inclus dans le lot. Vérifiez aussi que la surface qui y est indiquée est la même que ce qui est précisé dans le document. Cette précaution est indispensable si le vendeur a parlé d’un récent agrandissement. La réalisation des travauxUne copropriété peut avoir ses propres règles en matière de travaux. Il se peut que des standards de construction spécifiques s’y appliquent ou que des interdictions soient en vigueur. Il est alors important de vous informer sur le sujet au préalable afin de vous assurer que les rénovations que vous envisagez de faire sont faisables. Le syndic va vous donner tous les détails. Il vous parlera également des autorisations que pourraient nécessiter certains types de travaux précis. 

Tout comme lors d’une vente, une activité de location immobilière à Aix-en-Provence nécessite une mise en valeur du bien en amont. Cela est requis entre deux contrats ou avant un premier bail. Voici les rénovations les plus intéressantes à entreprendre.La rénovation énergétiqueSi le bien est classé de passoire thermique, il est conseillé de réaliser les travaux qui permettent de le sortir de cette catégorie avant de le mettre ou de le remettre sur le marché locatif. Il faut savoir que la décence énergétique fait référence à la lettre F depuis le 1er janvier 2025. Proposer un bien qui est mieux noté va alors faciliter la recherche de locataire. Qui plus est, une bonne note au DPE va valoriser le logement et augmenter le loyer. La mise aux normes de décenceTout bien à louer est aussi soumis à des critères de décence spécifiques liés à ses caractéristiques physiques et à ses équipements. Les dimensions minimales doivent par exemple être respectées pour pouvoir mettre le logement en location. Toutes les commodités de base doivent y être présentes. Il est alors requis d’entreprendre les travaux qui s’y rapportent en amont si jamais votre propriété faillit à l’une des normes édictées par la loi. L’agrandissement de la surface habitableIl s’agit d’un type de travaux assez coûteux, mais qui aide à valoriser le logement sur le marché. Si l’espace au niveau de la propriété le permet, vous pouvez alors créer de nouvelles pièces de vie en élargissant la taille du bâtiment. Vous pouvez aussi réaliser un agrandissement par la verticale à partir d’une surélévation. Ou vous pouvez transformer certains espaces existants en pièces à vivre. Le but est d’augmenter la surface habitable du bien.Les travaux d’amélioration du confort des lieuxCertains travaux sont ponctuels et dépendent des caractéristiques du logement. Ils servent à apporter un meilleur confort. Par exemple, pour renforcer la luminosité dans un rez-de-chaussée, vous pouvez agrandir les ouvertures ou éliminer les séparations superflues. Pour rendre le logement plus sécurisé, installez des grilles de protection et une porte blindée. Pour rendre le bien plus étanche aux bruits, posez une couche supplémentaire d’isolant.  

La copropriété à laquelle vous appartenez a besoin d’un nouveau syndic ? Pour entreprendre le remplacement sereinement, voici quelques indications à suivre. Chercher un nouveau syndic le plus tôt possibleVotre syndic actuel part peut-être à la retraite d’ici quelque temps et dans ce cas, vous aurez besoin d’un nouveau gestionnaire. Pour éviter que la copropriété n’ait aucun leader au départ de l’ancien, il est alors conseillé d’entamer les recherches d’un nouveau candidat assez tôt. Vous pouvez commencer environ trois mois avant la fin du dernier mandat, voire plus tôt si possible. De cette manière, vous pourrez directement passer au vote une fois le contrat terminé.Aviser les copropriétairesPour rappel, le syndic de copropriété à Aix-en-Provence doit obligatoirement être élu à la majorité des voix des copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale. En ce sens, toutes les personnes qui ont un droit de vote doivent participer à l’élection. Il est alors important de les aviser au plus tôt sur le jour de l’AG et sur l’ordre du jour à cette occasion. Tous les moyens matériels peuvent être usités à cet effet : les affichages, les convocations, les notices…Réaliser la passationD’une manière générale, il faut environ trois mois pour réaliser entièrement la passation entre l’ancien syndic et le nouveau. Le gestionnaire sortant dispose d’un mois après l’élection pour remettre les documents relatifs au fonctionnement de la copropriété à son successeur. Il bénéficie de deux mois supplémentaires pour fournir les dossiers restants. En parallèle, un audit de l’état financier de la résidence doit être opéré par le nouveau leader. 

Vous voulez faire appel à une agence immobilière pour l’estimation de votre maison aux Milles ? C’est la meilleure initiative à prendre pour profiter d’une expertise personnalisée et efficace du bien. Mais comment faire pour solliciter ses services ? Comment réalise-t-elle la démarche ? Nous vous disons tout dans cet article.Comment entrer en contact avec une agence immobilière pour une estimation ?Pour solliciter les services d’estimation d’une agence professionnelle, vous pouvez tout simplement vous rendre sur son site vitrine. Vous pouvez alors directement y effectuer une estimation en ligne. La démarche consiste à évaluer le bien à distance. Sinon, vous avez la possibilité de vous présenter au niveau de ses locaux. Vous devrez alors faire une demande d’estimation et convenir d’un rendez-vous pour une visite du bien. Il s’agit d’expertiser la propriété en direct. Notez que les deux procédés demeurent gratuits en l’absence d’un mandat de vente contracté avec l’agence.Comment les professionnels de l’agence réalisent-ils l’estimation ?Contrairement à une estimation en ligne effectuée sur un portail d’annonces immobilières, celle qui se fait sur le site d’une agence est plus fiable. Pour cause, elle est opérée par les professionnels de l’enseigne et non par un système d’algorithme automatisé. Autrement dit, les informations fournies dans le formulaire sont prises en charge par un agent immobilier. Celui-ci les confronte aux réalités sur le marché (prix, exigences des acheteurs, normes en vigueur) pour déterminer la valeur potentielle du bien. Les résultats sont ensuite délivrés par mail.L’estimation en direct est davantage plus fiable, car elle se base sur des données tangibles et recueillies sur le terrain. En effet, un agent de l’enseigne effectue une visite de la propriété mise en jeu pour constater de visu son état, son profil et la pertinence de son emplacement. Il prend ainsi en compte des éléments supplémentaires qui ne sont pas considérés lors d’une estimation en ligne. Cela garantit la fiabilité de l’évaluation. 

Les bâtiments en copropriété sont, en principe, sujets à un mode de gestion spécifique faisant intervenir un syndic. Mais cette consigne est-elle exigée par la loi et que faut-il savoir d’autre concernant ce gestionnaire particulier ? Nous vous en disons plus dans cet article ?Le texte de loi qui en parleL’article 17 de la loi n° 65-557 fait référence aux réglementations qui s’appliquent aux bâtiments en indivision. Il stipule clairement qu’un syndic doit être désigné pour gérer la copropriété. Toutefois, toutes les décisions qui concernent la résidence et les activités qui s’y organisent doivent être prises par les copropriétaires. Le syndic représente donc l’exécuteur attitré de ces résolutions. Conformément à cette loi, toutes les copropriétés (grandes ou petites) doivent avoir un syndic.Les caractéristiques du syndicLe syndic de copropriété aux Milles doit obligatoirement être élu lors d’un vote, à la majorité des voies des votants (les copropriétaires). Toutefois, les habitants de l’immeuble sont libres de choisir entre trois types de syndics :le bénévole : c’est une personne issue de la copropriété et qui effectue les tâches du syndic sans être rémunérée ;le coopératif : il rassemble quelques copropriétaires qui sont chargés de réaliser ensemble les travaux du syndic ;le professionnel : il s’agit d’une personne étrangère à la copropriété, qui est spécialisée dans la gestion des immeubles et qui doit percevoir des rémunérations pour sa fonction.En l’absence d’un syndicIl existe des situations où aucun syndic ne sera à la tête de la copropriété. Cela peut, par exemple, survenir si le dernier en place est dans l’impossibilité de prendre ses fonctions à cause d’un accident. Dans ce cas, une assemblée générale exceptionnelle doit être organisée le plus tôt possible par le syndicat des copropriétaires. Un vote sera à l’ordre du jour afin de nommer un remplaçant au gestionnaire de la résidence.À noter qu’en cas de désaccord parmi les copropriétaires concernant les résultats du vote, l’un d’eux peut prendre l’initiative de solliciter un juge pour trancher. 

Une personne doit effectuer l’estimation de ses biens à un moment ou à un autre de sa vie de propriétaire immobilier. La démarche peut porter sur les propriétés qu’il souhaite vendre, sur celles qu’il veut rénover ou encore sur celles qu’il souhaite léguer à ses proches. Explications concernant ces cas et les autres situations nécessitant le procédé. L’estimation lors d’une venteLa situation la plus courante qui exige une estimation immobilière à Aix-en-Provence est celle qui concerne la vente d’un bien. Ce dernier doit alors passer par une évaluation afin de déterminer le prix auquel il peut être proposé aux acheteurs. La démarche peut être effectuée par un agent immobilier ou par un notaire. L’estimation avant des rénovationsUn propriétaire immobilier peut aussi faire estimer son bien en amont d’une rénovation. La démarche révélera les principaux défauts de sa propriété et les travaux destinés à y remédier. Elle aide surtout à connaître les rénovations susceptibles de mettre le bien en valeur sur le marché et de générer une plus-value à sa revente.L’estimation lors d’une successionL’estimation est également indispensable à la transmission du bien à un tiers. Il faut connaître sa valeur pour régler la succession. Cela est davantage requis s’il y a indivision. Elle aide alors à opérer le partage successoral entre les héritiers. La démarche doit être effectuée par un notaire. L’estimation lors d’un divorceLa liquidation du régime matrimonial lors d’un divorce nécessite aussi une estimation des acquêts du couple en amont. En effet, il faut déterminer la valeur des biens qu’ils ont acquis en commun avant de pouvoir opérer leur division. Là aussi, l’estimation par notaire est la plus indiquée.   L’estimation pour le calcul de l’IFIUne estimation immobilière est requise dans le cadre fiscal. Elle est indispensable pour savoir si un propriétaire est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière. C’est le cas si la valeur nette taxable de son patrimoine vaut plus de 1,3 million d’euros. L’estimation peut être réalisée par un notaire ou par un expert immobilier.  

Une estimation immobilière et une expertise sont similaires par le fait qu’elles permettent toutes deux de déterminer la valeur d’un bien. Mais elles présentent plusieurs disparités. Voici les plus notables.La forme de leurs résultatsLes deux procédés ont le même objectif, celui de fixer le prix de marché du bien. Toutefois, la forme de leurs résultats diffère. D’une part, une estimation mène vers un avis de valeur, c’est-à-dire une fourchette de prix estimatifs. D’autre part, une expertise immobilière aux Milles aboutit à un prix précis correspondant au montant auquel la majeure partie des acquéreurs pourront potentiellement acheter la propriété. De plus, son résultat doit être justifié par des facteurs précis.Le cadre de la démarcheD’une manière générale, une estimation immobilière est opérée en vue de la mise en vente du bien. Elle permet alors au propriétaire de connaître le prix auquel il peut proposer la propriété aux acheteurs. La démarche a en plus l’avantage d’être gratuite si elle ne s’effectue pas dans le cadre d’un mandat de vente. Par contre, une expertise est toujours payante, car elle a lieu dans des circonstances plus précises comme lors d’une procédure de divorce ou dans le cadre d’une succession.Le professionnel à engagerUne estimation peut être effectuée par un agent immobilier ou un notaire. Le propriétaire du bien peut même l’entreprendre lui-même s’il dispose des données de base nécessaires pour évaluer le bien. Par contre, une expertise doit obligatoirement faire intervenir un spécialiste qui s’est formé à la démarche. Il s’agit de l’expert immobilier. L’évaluation qu’il fait du bien est plus complexe et précise. Celle-ci porte sur ses caractéristiques physiques, mais s’effectue aussi sur le plan juridique et administratif. 

Pour estimer correctement la valeur vénale d’un appartement, il faut appliquer les surcotes qui peuvent émaner de ses principaux atouts. La présence d’un extérieur privatif peut notamment apporter un profit de 8 % par rapport à un logement sans. Mais les défauts du bien doivent aussi être pris en compte lors de son estimation. Chacun peut engendrer une décote. Les suivants peuvent provoquer une baisse importante sur son prix. Une situation au rez-de-chausséeLes biens de plain-pied sont estimés jusqu’à 30 % moins cher par rapport aux logements qui se trouvent en hauteur dans le même bâtiment. En effet, ils sont jugés moins accueillants du fait qu’ils manquent souvent de luminosité, qu’ils sont plus exposés aux nuisances et à l’insécurité. Toutefois, leur accessibilité peut jouer en leur faveur si l’immeuble n’est pas doté d’un ascenseur. Dans ce cas, les logements situés aux étages supérieurs seraient plus difficiles d’accès, ce qui va relativement faire baisser leur valeur. Des équipements obsolètesL’état et le bon fonctionnement des équipements de base présents au niveau du logement sont pris en compte dans son estimation. S’ils sont trop vieux et obsolètes, ils vont faire baisser la valeur du bien. De fait, ils sont susceptibles de causer des accidents ou peuvent être moins performants. Cela va impacter négativement le confort des lieux.L’estimation d’un appartement à Aix-en-Provence évalue tout particulièrement le système électrique et au gaz, les dispositifs de chauffage et de ventilation ainsi que l’isolation.Des salles d’eau en mauvais étatLes pièces d’eau que sont la cuisine et la salle de bains sont stratégiques dans la configuration d’un logement. Si elles sont en mauvais état ou peu fonctionnelles, elles peuvent faire baisser la valeur de l’appartement. Pour cause, cela va réduire le confort dont profiteront ses résidents.En outre, certains équipements de confort comme une baignoire n’apporteront aucune valeur ajoutée s’ils ne sont pas fonctionnels et pas conformes aux normes.